从地区经济和房地产泡沫看“危机三角”的演变

• 工作论文 2019-12-09

控制房价是当下中国城市政策的大方向之一，但是有不少的地级市在房价严控的情况下出现了问题，泡沫高企，阴跌不断，对城市经济的影响超出了原本可以承受的极限，不出意料的进入了陈功先生在2015年提出的“危机三角”的模型中。未来怎么办？这已经是所有城市政策制定者面前共同的难题。

今年上半年以来，随着区域融合的加深和城镇化进入存量发展阶段，一些城市，特别是三四线的城市经济放缓的程度加深，与之相对应的是当地房地产市场的萎缩。这种房地产市场与投资和经济增长的高相关性值得关注。这种相关性也反映了安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功先生所提出的“城市化-资本过剩-经济与金融危机”所构成的危机三角关系，长期而言，这是影响甚至控制经济脉动的重要原因。

以最近受关注比较多的某东部城市为例，房地产的低迷和城市经济的萎缩的关系即说明这个问题。2018年，该市GDP为4050亿，同比增长-1.3%，2019年上半年该市GDP为2216亿，同比增长4.4%，位列整个长三角地区今年上半年经济增幅排行榜倒数第一。2018年该市规模以上工业企业利润为231亿元，同比降幅高达50.7%，企业亏损面则迅速提升到19%。2019年上半年，规模以上工业企业利润97亿元，同比下降31.7%，企业亏损面则上升到了24%。而固定资产投资数据也出现大幅度的下降，2018年，固定资产投资规模整体下降26.5%，其中工业投资降幅27.9%。再到今年上半年，该市固定资产投资整体继续下降8.1%，其中工业投资下降11.9%。同时，该市的财政收入也出现大幅的滑坡，出现赤字。有分析认为该东部城市经济的困境与当地的房地产泡沫有很大的关系。2016年该市市中心区住宅均价大致维持在7000左右，到2018年年底达到历史峰值，中心城区均价普遍过万。而2019年该市市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限，自此丧失增长性，开始步入持续的阴跌期和房产交易的萎缩，到现在其市中心区均价勉强维持在9500左右。可见随着房价上涨到来的各项成本上升，一旦达到某个阈值，接下来，就是整个城市经济的低迷。实际上，在安邦智库看来，房地产发展有两大支柱，这两大支柱，一个是资本，一个是经济荣景。其中，资本指的是对房地产市场的直接支持，房地产信贷，开发信贷，一个买方，一个卖方，都是这个类型资本支持。经济荣景指的则是，经济环境必须要能够持续的吸收资本，有投资大量进入，最常见的事情，就是GDP要增长，GDP增长在中国，很大程度就是投资增长，有了投资，房地产市场的接盘侠就不发愁，自然房地产市场就能火爆。而该市的例子，恰恰证明这两大支柱一旦出了问题，对房地产的影响会有多大。此外，明确了这两个核心问题，对于城市的房地产市场究竟多大规模是合适的，也会产生一个有效的衡量标准。因为无论是投资增长的指标，还是GDP的指标都比较透明和清晰的。这样以来，衡量一个城市的房地产规模和潜力，就有了可信的数据基础。因此，地方政府在考虑如何发展地区经济时，一定要考虑地区经济和房地产发展的承受度和支持度。目前，在城镇化进入下半场的存量发展阶段时，很多地区已经没有大规模继续推动房地产建设的潜力和空间，所以考虑房地产发展的速度和经济增量匹配是经济稳定和发展的现实问题。

我们相信区域经济发展融合的趋势是未来人口争夺大战中会从三四线城市“抽血”，也会有较强的人口流入，尤其是强二线城市。三四线城市乃至县域的房地产泡沫在棚改政策退出后的风险是最大的。这些地区的经济存在存量发展，甚至是减量发展的问题。由于人口的流出，之前膨胀起来的房地产泡沫达到了前所未有的程度，也对当地经济带来前所未有的挑战。安邦智库的研究团队一向呼吁，在中国城镇化的下半场，应该以城市更新来代替过去的城市增量扩张模式，同时注重消费经济的培育和发展，按照存量发展的思路来解决问题。这是这些面临房地产泡沫化的城市需要考虑的破题思路。城市更新是重建可持续城市经济动力与城市活力的重要载体，是承载安邦智库所倡导的“宽松的经济政策”所释放的资金以及撬动城市经济的关键领域。在安邦智库看来，在城市更新背景下强调的房地产建设，其根本目的都不是为了解决地方财政问题，而是要创造城市经济增长的内生动力，实现可持续地增强城市空间活力、繁荣城市街道与商业、建设消费市场空间、提高城市空间的经济产出，最终逐步实现房地产的平稳发展和经济的稳定增长。房地产发展模式以及地方经济对房地产业的“依赖”程度，都会有转折性的调整。作为中国快速城市化的一个结果，是以房地产开发和产业聚集为代表的城市扩张，这是在增量上做文章。而当前中国的城市化，将更多在存量上做文章，通过城市更新让存量更有效率。安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功提出的POD（PEDESTRIAN ORIENTED DEVELOPMENT）理念与这些重点，非常吻合，甚至可以说是高度一致的。POD原则强调通过打造活力中心区、消费性公共空间的改造，增强城市活力，促进消费，提升商业消费吸引力，稳定商业资产价值；推动以人文环境设计为重点，实施城市空间修正以及旧城改造。POD原则很好的体现了城市更新与消费的结合，与经济增长的结合。POD理念突出把人放在城市开发的第一优先级，依照此原则就可以很好的解决城市为谁而存在的问题，是为人还是为财政，也回应了国家提出的不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感的要求，最终实现均衡发展、稳健发展，为十四五的发展奠定基础。

当前一些三四线城市的房地产市场和城市经济正在按照“危机三角”所揭示的“城市化-资本过剩-经济与金融危机”的路径演变。而通过城市更新来维持房地产市场的活力，增强城市经济的内生动力则是解决房地产发展和城市经济增长的长久之计。