不可否认，房地产业正在悄然发生变化。

房地产业一直是市场和各地政府重点关注的产业，在今年“经济维稳”和“不急转弯”的政策基调下，2021年的国内房地产市场会如何发展？在经济下行、地方财政压力增大的背景下，国内房地产调控是否会放松？

有分析人士称，2020年是股市的“大年”，2021年将会成为房市的“大年”，从过去的经验看，往往房市“大年”是紧随股市“大年”而来。该分析师甚至称，2021年会出现卖了股票买房子的情况。不过，在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，这种预期在过去也许符合逻辑，但预测未来则有问题，它忽略了两个重要的前提：一是政策因素。中央已多次表态，“房住不炒”，不能以房地产作为刺激短期经济的手段。二是宏观趋势。近几年的形势很清楚，房地产业的好日子已经过去了，今后国内房地产市场一般不会有炒作空间，能保持稳定，不大起大落，不引爆风险，这就是今后的政策目标。

其实安邦的研究人员在地方调研时，也有不少地方人士问到房地产发展的问题，在他们看来，房地产作为一个规模很大的产业，如果完全以限制性的政策调控来抑制其发展，尤其是在当前经济下行压力增大时，似乎并不是一个明智的政策选择。过去累积的存量土地、行业中规模巨大的银行信贷余额、与普通人息息相关的资产属性，都意味着不能把房地产行业打入“冷宫”。实际上，一个规模庞大的行业是难以用政策来抑制，更不可能消除。未来的中国市场，不是不要搞房地产，而是房地产要调整发展方向，去适应城市经济所转入的新时期——即安邦智库（ANBOUND）提出的“后土地经济”新时期。

在“后土地经济”新时期，房地产发展模式以及地方经济对房地产业的“依赖”程度，都会有转折性的调整。作为中国快速城市化的一个结果——以房地产开发和产业聚集为代表的城市扩张，这是一种开发式的、在增量上做文章的城市化。而在“经济维稳”和“不急转弯”的新一年政策基调下，未来中国的城市化将更多会在存量资产上做文章。

在安邦看来，房地产业当然要继续搞，不过，那是真正强调价值的房地产，而绝非单指在土地上种楼盘那种房地产开发。除了新建价值性的楼盘，在城市更新概念下的房地产改造和更新，以及由房地产衍生出来的多种服务业，也是未来房地产业发展的重要方式。从世界城市发展规律来看，房地产业是构成一国经济的合理组成部分。在大规模开发模式之后，围绕存量房地产资产来做资产经营，是房地产业发展的必然结果。

在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业（FINANCE, INSURANCE, REAL ESTATE，即金融、保险、房地产业）中，房地产就是重要的服务产业。从城市资产经营来看，城市房地产业实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业，就会有房地产业。这个阶段的房地产业，一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。

房地产调控并不是要“扼杀”房地产业和消除房地产市场，而是改变发展模式和发展手段，推动这个产业从规模开发型转向价值经营型。而各级城市管理者也要“与时俱进”地转换产业发展思路：要从增量扩张转向存量经营，从新城开发转向老城更新，从房地产建设转向房地产交易和服务等，要通过城市更新，搞好城市的品质建设、环境建设，要让资本市场有底气，往提升土地资产价值的这个方向走。

其实，就产业发展而言，企业家都知道，很多政府官员都表示，欢迎企业到他们那里投资，中国的市长只要一上任，第一件事就是去视察，看看产业园区在哪里？如果觉得产业园区搞得太少了，于是再画两个大圈，到处都是产业园区，每一个城市都是这样，无一例外。到县级城市，两千多个县级城市都有自己的产业园区。过去这些年，我们就是这样铺开去生产的。但这么干，产能不可能不过剩。你搞产业园区，我也搞产业园区，那么大家比拼的就是资本和劳动力。这一比拼就坏了，在资本方面，这几年中国的资金成本逐渐在上涨，劳动力成本也在大幅上涨，竞争优势就下降了。

相信包括政府官员清楚认识到了这个问题，那么，如何才能说服政府不要再搞产业园区和新城呢？

要把那些政策、资源、金钱集中到比如旧城改造项目上，这个恐怕是要费很多的时间。在杭州市就有一个现成的例子，那个地方完全在西湖旁边，一寸土地都没有，要是按照很多政府官员的想法可就很难搞城市化，没有任何开发区可建，但实际的情况是，这个地区在杭州的经济增长里始终排在前三名，它是怎么做到的呢？

它的思路就是在建成区里边想办法，在楼宇里想办法进行翻新改造，做这些东西，它的税收和财政，它的经济增长依然做得很好，这个就是后土地经济的例子。这是近20年之前安邦所研究的一个案例，由此提出的“后土地经济”概念也得到了应验。实际上，不靠增量开发来发展城市经济，这是完全可以实现的，但这需要有另外的发展办法，也需要有另外的利益结构、另外一队人马、另外一套政策，才能走到新的路径上去实现可持续发展。

相比“城市开发”，今后“城市建设”将会占据更加举足轻重的地位。

城市建设既包括了开发，也包括了在土地上去建大楼之外的东西，如上文提到的城市改造、旧城更新等，有很多的空间可以发挥。搞物业的人都知道折旧的存在，时间一到它就不行了，混凝土也有折旧的问题，也有损耗期，一般三十年以后，混凝土就会酥化，钢筋都会裸露出来，所以要翻新，要重建。城市重建、装修、再装修是一个很大的市场。一般估计，建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%，内装修还有维护等所有这一切要占到70%。

同样的道理，如果现在政府推出一些政策，配套一些资金，把建设的重点放在旧城改造，放在建筑的再装修这些方面，就比一味地扩大城市面积要强很多。比如香港就规定建筑物的门窗是五年要检查一次，检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年，有强制性的更新，这样的标准和要求，政府只需要推出一些简单的政策，那么带来的就是建筑业的繁荣，也意味着带来税收，就等于是在做内部的开发。

因此，城市的更新是一个很好的方向，真正的发展方向。

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