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2021年，无疑是国内房地产企业历史上遭遇困难最大的一年，对于整个行业可以说真正进入了寒冬。不过，近来包括融资政策在内，房地产市场面临政策的放松。市场人士认为，在房住不炒的主基调下，目前房地产市场的“政策底”已经形成。不过，伴随行业走入低谷，未来一段时期房地产行业及相关企业未来的走向，仍受到了国内各界的高度关注，很多人对此抱有乐观的态度。在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，未来房地产仍将面临市场出清的格局，在这个“精准拆弹”的过程中，需要注意风险的控制，防止外溢。
房地产行业现状
当前，鼓励房地产行业整合的相关政策信号已经愈加明显。
近日中国央行、银保监会以及国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，同时鼓励金融机构提供兼并收购金融服务。
12月初，一行两会在回应恒大相关问题时也明确指出，现阶段，要根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。业内观察指出，直截了当地明确支持某类贷款业务，在监管层的表态中并不多见，这也是在向市场发出强烈信号。
更为明显的是，央行、银保监会日前出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。值得注意的是，政策明确并购贷款指向的是优质房地产企业，被兼并收购的对象限定项目而非企业股权。
这些政策变化，对房企而言，意味着行业的分化会进一步加剧。目前的头部企业，“三条红线”的绿色企业，将迎来“政策的春天”，不仅可以继续融资，补充流动性，也可以在并购房企和收购开发项目上获得融资支持。但对于已经处于违约和“暴露”边缘的房企而言，形势并没有那么乐观。这些企业仍将面临销售、供应，以及融资等多方面的收缩，购房者、供应商、金融机构，以及各地政府并没有因为政策放松而重新接受这些房企。对问题企业而言，无论是信用环境，还是经营环境，仍处于“寒冬之中”，可能加速被市场所淘汰。
目前的重点
从政策来看，其重点是防止这些问题房企“暴雷”带来的溢出和连锁反应。其既不是要拯救问题企业，也不是要戳破房地产泡沫。就房地产对于中国经济的重要性而言，国内房地产行业不存在地位和角色快速转变，乃至消亡与否的问题，只是行业发展方向要更加稳健和规范。
更为重要的是，其发展逻辑将发生根本性转变。正如安信证券首席经济学家高善文日前所指出的，随着去杠杆的不断推进、随着贷款集中度、三道红线以及其他相关联的预售资金加强监管等等，特别是以这一次行业的流动性危机的爆发为标志和转折点，房地产行业的高周转模式应该已经走到了尽头，房地产行业已经进入了“低增长、低利润、低预期、低容错”的阶段，房地产行业，也将不可避免地会经历较长时间的大洗牌。只有那些高杠杆、周转率较快的企业被淘汰、消失，使得行业的份额更多向稳健龙头企业集中，行业发展才能走向良性发展道路。从这个角度来讲，对于前期一系列调控引起的行业整体下行问题，应该界定为行业出清的过程。
房地产行业出清脉络日渐清晰，但其过程和持续的周期则具有不确定性，这与政策走向、市场行情和企业资金链因素密切关联。从当前现实看，“政策底”已经出现，但“市场底”和企业的“资金底”的出现还将有待时日。最新市场数据显示，2021年11月房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%。TOP 100房企单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。尽管近期涉房融资解冻、个人按揭贷款边际改善有利于房地产市场的回暖，但是难以轻易断言市场将很快从谷底反弹。由于问题房企的不断暴雷，市场情绪和预期将形成对市场的极大利空。而伴随行业的出清过程，考虑到国内房地产企业自身的债务结构，在未来一段时期这可能会愈加明显。
仅从美元债看，2021年已经出现众多兑付问题。更严峻的是，国内房企大多是在2017年转战高频发行海外债，房企所发行美元债的年限多为1-5年，2022年也由此成为整个行业的美元债到期大年。据统计，四个季度到期额分别为983.3亿元、983.9亿元、852.6亿元和740.4亿元，上半年更是到期高峰。至于规模更大的国内债，在2022年上半年也将迎来集中到期高峰时段。在楼市信心短期内无法恢复的情况下，随着2022年初房企偿债高峰的到来，一些高杠杆、高负债的房企或将迎来最终的劫数。也正因此，今年上半年期间，行业极有可能迎来一个集中、加速出清的时段。
安邦智库认为，房地产行业规模巨大，牵扯众多关联行业，其出清的过程将孕育着高度的风险，能否稳妥、稳健推进关系到国内经济的稳定大局。要避免出现在短期内就能够解决长期以来所积累的问题和矛盾的急于求成的心理，稳步有序推进房地产市场风险出清过程，以降低次生风险发生的可能性。
行业发展逻辑的转变和调控政策传递出的信号已经明晰了国内房地产行业必将经历一个显著出清的进程，从政策、市场和企业层面因素综合看，行业整合的高峰期也将很快到来。随着风险逐渐暴露，如何稳健推进将直接影响到中国经济稳增长的大局。
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