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在监管加强、违约频发之中，国内房地产市场在2021年经历了艰难与挑战的一年。特别是下半年以来，无论是投资、销售，还是土地出让等增速都出现急剧放缓的态势，使得房地产市场面临前所未有的“寒冬”。在2021年末房地产调控政策发生改变后，市场主要关注两个方面，一是整个市场能否实现“软着陆”，二是问题房企风险能否得到妥善处置。出于“稳增长”和“防风险”的双重目的，无论政府方面还是市场方面都希望房地产市场能够回稳，进入良性循环轨道。对此，安邦智库（ANBOUND）的研究人员曾表示，即使房地产市场能够平稳回暖，但整个市场的逻辑和属性都将发生变化，房地产市场将面临新的格局。
需要指出的是，就长期而言，受整体经济增速逐步放缓、人口结构改变、城镇化模式变化等长期因素影响，房地产进入新一轮周期式增长的动力不足，房地产市场在中长周期内仍将持续面临下行压力。在这个长期结构变化之中，安邦智库认为，房地产行业的竞争格局也将发生根本性的改变。未来国资房企将取代民企成为房地产市场的主角。
从2021年的情况来看，在大量民企出现流动性困难、并不断“爆雷”的情况下，国资背景的央企和地方国企由于资金、政策方面的优势，整体上仍保持了扩张的态势。从购地情况来看，2021年土地购置面积与新开工面积分别较2020年下降了15.5%和11.4%，意味着未来房市面临供给方面的收缩。同时，由于各房企面临的大大小小的危机，房地产市场整体信心的严重不足，2021年下半年以来，各开发商的土地购置愿望下降，各地土拍市场遇冷，流拍、低价成交的土地越来越多，且土拍逐渐成为了央企或地方国企的独角戏。因而，从供给端来看，国资房企正在不断扩大未来的市场。
特别是在22个热点城市集中供地之中，有机构统计，央企和以城投为代表的地方国资平台，在土地购置中占据了近七成的比例。只有龙湖、绿地等民企继续保持活跃。值得注意的是，在二三批次土拍中有一个明显的现象，地方的国资平台类公司频繁参与当地土地拍卖，拿地多以底价成交的方式进行。这主要是因为四季度以来土拍房企参拍意愿低迷，多个城市遇冷，为了完成年度土地供应任务，地方国企参与竞拍可以起到托底土地市场的作用。在一、二线城市尚且如此，在更多的三、四线市场低迷的情况下，未来民企参与的意愿会进一步下降，会被具有政府财政背景的地方城投挤出广大的中、小城市市场。
另一方面，在鼓励房企市场化并购的政策之下，目前表现出较强并购意愿的也还是国资背景的房企。出于区域防风险的目的，地方政府也希望国企接盘问题民企的项目。就恒大的情况来看，不仅作为四大国有资产管理公司的信达已经参与到其债务处置之中，恒大在各地的项目，也多由当地国资企业接洽收购之中。世贸集团出售的上海、深圳、广州的项目也基本由当地的城投、国资房企接盘。近期，国资背景的招商蛇口也在积极募集资金准备参与房地产项目的并购。这意味着在房地产市场“出清”过程之中，国企在主动或被动地扩大其在房地产领域的市场份额。
不过，在房地产市场高杠杆、高周转模式改变的情况下，以及房地产金融属性被逐渐剥离的情况下，房地产市场的公共属性在增强。随着利润的降低、整体需求的放缓，政府方面更希望国资作为政策实施媒介，来推动具有公共服务属性的公共住房建设和开发。长期来看，国资房企将会是房地产市场进入新阶段的主力。
那么，逐渐在房地产行业沦为“配角”的民资房企应该如何做？他们的未来路又在何方？
安邦智库（ANBOUND）创始人陈功曾于2008年提出“后土地经济”的概念，即我们要转换思维，要由过去“几乎等同于房地产经济”的城市经济转换为“将城市视为一种资产，利用城市的存量资产去进行可持续运营”的新城市经济。在安邦看来，未来的中国市场，不是不要搞房地产，而是房地产企业要转变发展的思路和模式，去适应城市经济所转入的“后土地经济”新时期。这是一项艰难的挑战，对民资房企来说亦是一份可能的机遇。
“后土地经济”时代下，安邦认为，这些民资房企可以搞“房地产业”。与单指在土地上种楼盘搞开发的房地产不同，房地产业指的是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等集多种经济活动为一体的综合型产业。它包含了房地产中介服务、物业管理、房地产金融、房屋开发和建设、地产的经营、土地开发和再开发等，具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。
房地产作为一个产业，这里的“产”字突出的是产业。而真正的产业都有价值，所以价值化的房地产应该是今后的房地产业发展关注的重点。在产品上，开发可以继续搞，但提供的大都是小规模、精品化的楼盘。这种产业发展方式不宜被否定。即便是现在的西方国家，城市化率达到80-90%，房地产业仍然要继续搞。
房地产业是真正强调价值的房地产。除了新建价值性的楼盘，在城市更新概念下的房地产改造和更新，以及由房地产衍生出来的多种服务业，也是未来房地产业发展的重要方式。从世界城市发展规律来看，房地产业是构成一国经济的合理组成部分。在大规模开发模式之后，围绕存量房地产资产来做资产经营，从房地产建设转向房地产服务不失为一种好的出路。
房地产市场进入存量时代后，物业管理领域的发展势头尤其强劲，房地产企业旗下的物管板块也迎来发展机会。
2018年以后，“大物业”概念推动大量物管企业登陆资本市场。2018年当年共有6家物管企业登陆A股和港股，相当于此前四年（2014年到2017年）的总和。到2019年这一数量攀升至11家，2020年增至18家。2021年物管上市潮有所降温，但仍有14家企业完成上市。在这当中，除了少数专业化物管服务企业外，大部分上市的物管公司从传统房企的物管业务分拆而来。国内排名前50的地产公司，几乎都计划分拆物业上市。在2022年1月，龙湖智创生活、鲁商生活服务先后向港交所提交表格，其中后者为二次递表。2月，金茂物业通过港交所上市聆讯。
岁末年初这波上市动作，被视为物管行业整合大潮的延续。如果算上去年末万物云启动上市计划，实际意味着最后一批大型房企也已走上分拆物业上市之路。同时，借助资本的力量，物管行业并购也开始加速，一批头部物管企业诞生。经过近两年来的上市潮和并购潮，物管行业的分化格局已雏形渐显。根据统计，2020年，百强物管企业的市场份额达到49.71%，较2019年增加6.10个百分点，到2021年，其份额已经过半。
近期，华润、合景、金科、碧桂园旗下物管企业均有并购动作，表明物管行业的跑马圈地仍在继续。当然，值得注意的是，与以往相比，资本的态度也已变得冷静。部分物管企业的母公司处于流动性危机，同样影响了其上市选择。受此影响，物管行业的资本化浪潮正在降温，市场逐渐回归理性。
不同的行业周期之下，房企的重点不同。“寒冬”市场下的民资房企对物管公司的重视度应大幅提高。“以前行业辉煌时，地产公司可能看不上物业管理这类业务的小钱，但经历了这几年调整后，大家可能意识到，这些过往认知中的物管小钱，其实也可以成为一个可持续且稳定的收入来源”，从土地红利时期到“后土地经济”时期，部分民资房企可以考虑踏踏实实地去赚这些慢钱。
行业周期转变下，地产企业和物管企业的发展在资本市场表现得尤为明显。从资本市场的市值表现来看，包括雅居乐、鑫苑、建业等多家房企的关联物企市值已经超越了房企市值。截至4月11日，雅居乐市值为165.7亿港元，雅居乐服务为188.3亿港元；建业地产为24亿港元，建业新生活为54.6亿港元；鑫苑置业为0.61亿港元，鑫苑服务为11.5亿港元。不仅部分物企的市值超越了母公司，甚至分红派息也比地产行业更大方。今年以来，卓越商企、建业新生活、绿城服务等多家物企实现高派息，卓越商企服务2021年全年派息率为70%，承诺2022-2024未来三个财年每年全年派息率不低于50%；建业新生活2021年全年派息总额约为5亿元，派息比例也进一步提升至80%，同时表示未来分红率不低于50%；绿城服务2021年每股派息0.16港元外加0.04港元特别股息，综合派息率62.9%。房企在分红派息上似乎更为保守，包括招商蛇口、金茂、富力等在内的房企均降低了每股派息金额。
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