聚焦十四五 | 首次写入政府工作报告的「 城市更新 」你真的了解吗？

• 工作论文 2021-03-17

2021年是中国共产党成立100周年，也是“十四五”开局之年，做好今年各项工作意义重大。在住房和城乡建设领域，“十四五”规划建议明确提出实施城市更新行动，「 城市更新 」 首次写入政府工作报告中，曾经小众而细分的领域成为人们热议的焦点，从政府到资本，再到运营商，都加大重视度和投入，它已成为都市更迭过程中一个极为重要的阶段和市场常态。

城市更新到底该如何定义？处于城市更新阶段的城市都具有哪些发展特点？我们又要如何做才能更好地实现城市更新，绘出理想城市？今天，安邦带大家拨开城市更新的面纱。

1.  中国城镇化的新阶段——城市更新

所谓“城市更新”，即区别以往城市开发、建设的 “拆一建多”、“退二进三” 模式，采取适当规模、尺度，改造的过程更好的权衡当前和未来，提高规划和设计质量，并保证城区完整性的更新模式。

事实上，安邦智库（ANBOUND）早在2008年就开始研究中国的后土地经济问题，安邦智库（ANBOUND）创始人陈功在当年就曾预测，现在（2008年前后）是土地出让金的高峰期，但后土地经济时代一定会来临。2014年，更是将“城市更新”确定为当年安邦（ANBOUND）城市论坛的主题，认为城市建成区的更新与改造，将成为下阶段城市发展的重要内容。

中国城市化的新阶段，各级政府及房地产开发商们要抓住未来城市发展转型的机会，必须认识“城市更新”阶段的城市发展特点，了解其发展规律。在安邦看来，“城市更新”阶段具有如下特点：

第一，城市发展不再以新建和扩张城市为主，消化和盘活城市存量资产是城市化的主要任务。要注意的是，在新的阶段对房地产的态度不要走极端，从过去的高度依赖转向一脚踢开，“城市更新”阶段并不是不要搞房地产，而是要转变房地产业的发展方式，以“城市更新”视角来做房地产。（详细内容请点击《楼市一天三大重磅消息，中国房地产业正在发生变化》查看）

第二，要重视 “城市资产” 概念。过去的城市化过程中，城市管理者关注的是城市增量扩张，因为只有增量才能为地方财政带来钱。但在经济及城市转型时期，过度扩张的城市往往又会成为城市发展的负担（如大量的空置楼、房地产债务等）。在“城市更新”时代，城市资产价值提升成为城市发展的重要目标，是城市管理者要重点关注的工作。

第三，城市环境改善的重要性凸显。城市环境直接关系到城市资产价值问题，一座交通便利、环境优美、公共服务完备、宜居宜业的城市，显然比环境恶劣的城市具有更高的资产价值。城市环境包括硬、软两方面的环境，前者包括城市形态、城市绿化、空气质量、城市水系等，后者包括城市交通、公共服务、政府服务、教育医疗配套、生活便利性等软性环境。

第四，注重提升公共服务和基建配套质量。公共服务与基建配套是发展现代服务业的基础，本身也是生产性服务业的重要组成部分，还是城市软环境的重要内容，包括学校、医院、商业等。尤其要强调的是，在“城市更新”时代，政府角色将从城市开发的直接推动者，变为城市环境的改造者与公共服务的提供者。说白了，政府花钱的重点和服务的重点都要围绕改善城市环境来进行。

第五，地方不要再为城市扩张而大量负债。“土地经济”模式的完结宣告了“土地财政”模式的完结。如果在这种背景下再搞大拆大建增加负债，地方政府无异于自陷困境。中央对地方负债的清理日趋严格，地方负债将被纳入主要官员终生考核与问责的范围，这时候再搞债务扩张对地方官员也极为不利。我们曾反复强调，低负债对地方政府来相当于一笔“财富”，因为在债务问题上保持灵活，就是在未来地方发展中保持主动性与弹性，在经济转型中有更大的成功可能。因此，地方政府不宜再为城市扩张而“加杠杆”。